• Architekt

Jak wybrać działkę pod budowę domu? (cz.1)

Aktualizacja: 13 sie 2019


Nocą myśli mają nieprzyjemny zwyczaj zrywania się ze smyczy.” Leżysz więc sobie bezsennie i nagle jest! Oświecenie! Wspaniały pomysł, błyskotliwa idea! Czemu zamiast szukać małej klitki dla siebie, żony i dzieciaka, na hipsterskim Wilanowie nie kupić działki pod miastem i nie wybudować DOMU? Przecież to wspaniały pomysł: spokojna okolica, drzewka, ptaszki, własny ogródek.


Ok, jest super – przebrnąłeś przez etap przekonywania żony – może nawet nie przerażała jej wizja przyszłego życia jako szofer wożący dzieci z jednych zajęć na drugie– przekonały ją w końcu drzewka i ptaszki.


Niestety kupno działki celem jej przyszłej zabudowy to nie jest zakup nowej pary jeansów, dlatego spontaniczne zakupy nie są najlepszym pomysłem. Wiem , że dla przeciętnego Polaka spoza branży budowlanej/nieruchomości wybór i kupno działki może przypominać spacer po polu minowym, dlatego postaram Ci się to ułatwić.


Generalnie metody są dwie – albo szukasz działek i odrzucasz te nie spełniające parametrów (metoda eliminacji), albo masz upatrzone miejsce i szukasz działki na sprzedaż w wybranej okolicy. Niezależnie od metody, dobrze, jeśli zwrócisz uwagę na poniższe aspekty:


1. Po pierwsze banał – lokalizacja i infrastruktura:

Jeśli nie zamierzasz budować pustelni w Bieszczadach, domku w Karkonoszach albo trzymać w piwnicy niewolników seksualnych możesz rozważyć zakup działki w granicach miasta lub na niedalekim przedmieściu tak, aby dojazd do pracy nie zajmował Ci więcej niż godzinę. Chyba, że nie frustruje Cię stanie w korkach i traktujesz to jako fantastyczny czas relaksu z daleka od zniecierpliwionej rodziny i namolnego szefa. Chociaż w dobie zestawów głośnomówiących to raczej mało prawdopodobne. Osobiście nie przekonuje mnie lokalizacja oddalona od większego miasta, będącego zarazem miejscem pracy/nauki o więcej niż 30km.


No dobra – masz już upatrzone parę hipotetycznych miejsc, z których można dotrzeć do miasta/pracy/szkoły w przyzwoitym czasie. Czas na research najbliższej okolicy. Czy w pobliżu jest sklep do którego można „wyskoczyć”, gdy w domu zabraknie soli, czy też każdorazowo trzeba będzie organizować wycieczkę do najbliższego centrum handlowego? Czy jest żłobek, przedszkole, szkoła w pobliżu – oraz chodnik łączący je z Twoją hipotetyczną arkadią? Chodnik to banał, ale wierz mi, że spacer z wózkiem po poboczu ruchliwej drogi może stanowić pewne wyzwanie. Warto też zorientować się jak w okolicy działa komunikacja podmiejska .

Podsumowując – zastanów się czy chcesz mieszkać na zadupiu, otoczony niczym i marnować masę życia na dojazdy, czy wolisz wybrać miejsce bliżej cywilizacji, gdzie znajdziesz podstawowe usługi.

Jeśli masz już ogarnięty rewir (lub rewiry) spełniające Twoje oczekiwania co do infrastruktury lokalnej, lub też spełnia je Twoja upatrzona działka, przejdźmy do punktu 2:


2. Po drugie Kształt i wielkość działki:

Działki o nieregularnym kształcie np. trójkąta mogą utrudnić realizację wymarzonego domu, jeśli nie są bardzo duże. Pamiętaj, że standardowo dom powinien być odsunięty od granicy działki o 4m ścianą z oknami. Są od tego wyjątki ale bezpiecznie należy przyjąć, że tak będzie. Ponadto linia zabudowy określona w planie lub warunkach zabudowy wykroi Ci również kawałek działki – często jest to 6 m od granicy działki drogowej, a czasem 10.

Jeśli planujesz budowę domu o małej powierzchni, a ponadto masz minimalne wymagania co do wielkości ogrodu, bo nie lubisz kosić trawnika nie oznacza to wcale, że możesz w ciemno kupić tanią mikrodziałkę. PAMIĘTAJ: w wielu miejscach obowiązują już miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Określają one minimalne parametry działek budowlanych m. in. pod zabudowę jednorodzinną. Generalnie zazwyczaj im dalej od miast tym wymagane wielkości działek są większe – podyktowane jest to aktualną gęstością zabudowy na danym terenie. O czytaniu planu pod kątem kupna działki więcej będzie dalej w tekście.

Zwróć również uwagę na ukształtowanie terenu na działce. Mając działkę ze zboczem lub skarpą jesteś skazany na projekt indywidualny - może on wypaść jednak całkiem ciekawie pod względem architektonicznym. Finansowo niestety takie cuda na działce podnoszą koszty: pojawia się konieczność wykonania badań geotechnicznych o wyższym poziomie skomplikowania, zaprojektowania i wykonania fundamentów schodkowych, drenażu.

Warto też sprawdzić jak poziom terenu naszej działki ma się do poziomu sąsiednich działek i drogi. Działka w dole będzie notorycznie zalewana, a podniesienie jej poziomu kosztowne.

Działka górująca nad pozostałymi będzie wyzwaniem dla projektanta, który nie może dopuścić do spływu wody na sąsiednie tereny, czasami konieczna jest budowa zbiornika retencyjnego.


3. Po trzecie sprawdź uzbrojenie terenu

Na geoportalu (dla całej polski) lub Podgiku (dla wybranych miejsc):


https://www.geoportal.gov.pl/

https://podgik.pl/#


możesz znaleźć sobie swoją działkę na mapce. W rozwijanej legendzie możesz zaznaczyć odpowiednie zakładki (np ewidencja gruntów i uzbrojenie terenu). Po włączeniu zakładki pojawią się sieci w odpowiednich kolorach – niebieskie linie to woda, brązowe – kanalizacja, czerwone – prąd, żółte – gaz, różowe – ciepło miejskie. Możesz zatem zobaczyć czy w pobliżu Twojej działki w drodze biegną sieci do których będziesz mógł się podłączyć. Jeśli ich nie ma i sąsiedzi też nie są podłączeni to wiesz już, że konieczne będą indywidualne źródła zaopatrzenia w media.

Jeśli jesteś właśnie na tym etapie, koniecznie sprawdź czy na interesującym Cię terenie obowiązuje plan miejscowy. Miejscowy Plan również można wyświetlić w legendzie geoportalu. Kolorowe oznaczenia/ kreskowania powinny nakładać się na Twoją działkę. Aby upewnić się czy na wybranej lokalizacji obowiązuje Plan można zadzwonić do urzędu miasta albo przeszukać stronę urzędu w dziale zagospodarowanie przestrzenne.


4. Po czwarte analiza MPZP (jeśli jest)

Sprawdziłeś dokładnie i wiesz już, że interesująca Cię działka/teren posiada plan, pobrałeś jego treść i załącznik ze strony gminy bądź też otrzymałeś wypis i wyrys. Powinieneś więc zapoznać się z nim dokładnie – zarówno z częścią ogólną jak i częścią szczegółową oraz załącznikiem. Ponieważ czytanie planu, jego interpretacja i analiza jest tematem długim, szerokim i mętnym jak Bałtyk uzbrój się w cierpliwość, wydrukuj sobie plan i mapkę (załącznik graficzny do planu)i weź do ręki zakreślacz.


Na co bezwzględnie należy zwrócić uwagę analizując wstępnie działkę na załączniku do planu?


Po pierwsze ważne są oznaczenia terenów. Znajdują się na mapie – załączniku do planu. Obszary o różnym przeznaczeniu na mapie pomalowane są na różne kolory z odpowiednimi oznaczeniami literowo - cyfrowymi. Kolory i oznaczenia są ponadto wyjaśnione w legendzie obok mapy.

Chcąc wybrać działkę pod budowę domu interesować Cię będzie: - kolor jasnobrązowy na mapie opisany jako MN -tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - kolor jasnobrązowy z czerwonymi paskami opisany jako MN/U – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami

Oba tereny, oznaczone jak powyżej umożliwiają lokalizację domu, jednak w drugim przypadku Twoi potencjalni sąsiedzi mają prawo prowadzić usługi w swoich budynkach. W planie, w części szczegółowej dotyczącej interesującego Cię terenu powinno być napisane jakie usługi są dopuszczalne. Zastanów się teraz, czy takie sąsiedztwo będzie dla Ciebie akceptowalne.


Ponadto z mapy dowiesz się czy wybrana przez Ciebie działka/lokalizacja znajdująca się na granicy terenu MN lub MNU nie sąsiaduje czasem z terenami o innym, uciążliwym przeznaczeniu. Lepiej unikać bliskiego sąsiedztwa z terenami oznaczonymi jako: - kolor fioletowy – P– tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów - kolor fioletowy – PG- tereny górnicze – o ile sąsiedztwo z halą produkcyjną czy magazynem nie należy do atrakcyjnych, o tyle budowa w pobliżu kopalni może podnieść koszty inwestycji i wydłużyć czas sporządzania projektu/uzyskiwania uzgodnień. Już samo występowanie kopalni na danym terenie powinno wzbudzić w Tobie czujność. Oznacza bowiem, że w obszarze położonym w pobliżu kopalni będzie występował teren szkód górniczych. Uwaga: może on sięgać daleko poza obszar oznaczony na fioletowo! Właściciel działki, która leży w zasięgu szkód górniczych przed wystąpienie o pozwolenie na budowę musi wystąpić do urzędu górniczego z Wnioskiem o udostępnienie informacji o warunkach geologiczno-górniczych. Widzisz zatem, że taka sytuacja generuje już na początku dodatkowe formalności. - kolor zielony w białe pasy ZZ – tereny szczególnie zagrożone powodzią – na terenach tych obowiązują szczególne warunki zabudowy narzucone przez Wody Polskie, który opiniuje MPZP. Zazwyczaj zabudowa nie jest dopuszczona w pasie zalewowym. Często jednak obszar ten graniczy z terenami oznaczonymi jako: „zagrożone powodzią w przypadku zniszczenia wałów” albo „obszary utrudnionych warunków budowlanych”, gdzie zabudowa jest dopuszczona, ale od wieloma różnymi warunkami. Może to być zakaz lokalizacji szamba lub zakaz budowy budynku z kondygnacją podziemną. Pół biedy jeśli taka działka jest uzbrojona w kanalizację, ale jeśli w pobliżu nie ma sieci pojawia się problem. Czasami plan nakłada konieczność wykonania dodatkowych badań gruntowych ponad standardowe badanie podłoża i konieczne jest wykonanie dokumentacji geologiczno – inżynierskiej – np w przypadku działki leżącej na terenie osuwisk. Warto zatem przestudiować dokładnie plan, gdy zauważysz, że działka, która Ci się podoba leży w granicach któregoś z wymienionych obszarów. - kolor ciemnoszary E,G,W,K,T,O,C – tereny infrastruktury technicznej: elektroenergetyka, gazownictwo, wodociągi, kanalizacja, telekomunikacja, gospodarka odpadami, ciepłownictwo. - Tereny leżące w granicy strefy ochrony konserwatorskiej – ścisłej albo częściowej oraz stanowiska archeologiczne i ich stref ochronne – o ile stanowisko archeologiczne zauważyć łatwo (zakrzyżykowana jasnobrązowa plama) o tyle strefy ochrony konserwatorskiej możesz przeoczyć jeśli są duże i obejmują spory obszar. Obejrzyj więc dokładnie cały załącznik. Strefy te oznaczone są często podstępnie czerwoną obwiednią z kółkami. Wygląda niepozornie ale oznacza w najlepszym wypadku konieczność uzyskania opinii konserwatorskiej a w najgorszym – decyzji konserwatorskiej. Dodatkowo generuje dodatkowe koszty związane z warunkiem zastosowania się do wytycznych konserwatora i w postaci archeologa na budowie. No a jeśli jesteś dumnym właścicielem takiej działki to módl się, żeby nic w tej ziemi nie znalazł, bo wtedy jest pozamiatane.

- strefy ochronne uciążliwości i strefy ochronne linii wysokiego napięcia lub gazociągu – również słabo widoczne na planie – te pierwsze najczęściej jako przerywane linie w różnych kolorach z kropkami , te drugie jako przerywane kreski biegnące po obu stronach linii wysokiego napięcia lub gazociągu. - Obszar Natura 2000 – taka lokalizacja może generować dodatkową papierologię w postaci karty informacyjnej dokumentującej, że inwestycja nie wpłynie na środowisko albo (najgorzej!) raportu środowiskowego, docelowo uzyskania decyzji środowiskowej. Generalnie – jak się ma wybór - lepiej unikać.

- Linia zabudowy obowiązująca i nieprzekraczalna – obie przebiegają przez działkę. Pierwsza wskazuje miejsce wzdłuż którego zabudowa MUSI przebiegać, druga – to linia poza którą nie można się wysunąć z zabudową. Trzeba sprawdzić jak wiele działki „zabierają” Ci linie i czy pozostała część jest wystarczająca, aby postawić na niej dom o powierzchni jaką planujesz (Weź też pod uwagę odległości od granic działki – 4 m ścianą z oknami).


Po analizie załącznika graficznego i sprawdzeniu wszystkich oznaczeń przeczytaj część ogólną planu. Interesujące są zwłaszcza zapisy dotyczące infrastruktury technicznej. Może być tam zapis o zakazie lokalizacji szamba lub studni.

Następnie przeczytaj również część szczegółową planu dla twojego terenu MN lub MN/U z odpowiednim numerkiem. Dowiesz się z niej jakie maksymalne wymiary może mieć twój budynek, oraz ile POWIERZCHNI BIOLOGICZNIE CZYNNEJ musisz zachować na działce. To ważne, jeśli działka jest mała, a Ty chcesz mieć stosunkowo duży dom. Ta część wskaże Ci również z których dróg może prowadzić zjazd na Twoją działkę działkę. Warto dokładnie przeczytać tą część ponieważ opisuje ona i doszczegóławia to, co narysowane jest w załączniku – mapce.


W kolejnym poście przybliżę Ci, na jak sprawdzić możliwości inwestycyjne hipotetycznej działki jeśli na terenie nie ma planu miejscowego. Zapraszam do śledzenia bloga!




0 wyświetlenia

©2019 by Imhotep | Architect | Proudly created with Wix.com

  • coroflot_2018_monogram
  • LinkedIn B&W
  • Facebook B&W